Иногда возникают ситуации, когда один из родителей, после развода, хочет подарить свою долю или всю квартиру несовершеннолетнему ребенку, рожденному в первом браке. В законе нет запрета на дарение лицу, не достигшему совершеннолетия, квартиры или ее части. То есть, если купить квартиру в ипотеку, то переоформить ее на ребенка можно. Но на деле, все выглядит несколько иначе.
Ипотечная (залоговая) жилплощадь находится в собственности банка, выдавшего кредит. Значит, чтобы продать или обменять ее до погашения займа, необходимо получить разрешение у кредитной организации.
Вероятность положительного решения кредитора на действия с залоговым имуществом в пользу несовершеннолетних детей крайне мала.
В случае невозможности выполнения обязательств перед банком в полном объеме, квартиру могут продать с торгов. Именно эти средства будут использованы на погашение задолженности, как основной суммы, так и процентов по ним.
Если по договору дарения часть жилья будет принадлежать ребенку, без права принятия самостоятельных решений, то что-то сделать с этой жилплощадью банку будет проблематично.
Даже при достижении ребенком совершеннолетия, но непогашенной ипотеке, организация, выдавшая кредит, неохотно идет на изменения в договоре займа. Если один из родителей создает новую семью, то потребуется еще и согласие второго супруга на действия с недвижимостью.
Что предпринять для гарантированной передачи ребенку квартиры, которую купили в ипотеку
Существует несколько вариантов, гарантирующих ребенку часть в квартире у одного из родителей, создавшего новую семью:
- По завещанию о получении доли в квартире, после кончины;
- По договору дарения, оформленному после полной выплаты займа и процентов;
- При отсутствии завещания, дети от первого брака получают родительскую часть по закону. Они наследники первой очереди и претендуют на нее, несмотря на то, что жилье покупалось в новой семье. Но в этом случае доля детей может уменьшиться за счет супруга одного из родителей. Он также является наследником 1 очереди. Поэтому оформить половину жилплощади в пользу детей от первого брака, лучше с помощью первых двух способов
Как видим, де-юре, проблем с дарением ребенку квартиры, купленной в ипотеку, нет. Де-факто, это сделать чрезвычайно тяжело из-за отказа кредитной организации что-либо изменить в договоре займа. Тем более, с участием несовершеннолетних детей.
Поэтому специалисты ИНКОМ-Недвижимость рекомендуют следующий вариант передачи прав на половину купленной в ипотеку недвижимости — полное исполнение обязательств перед банком, а затем оформление дарственной или завещания в пользу детей.
